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    業委會直接啟動更換物業程序,違法!

    • 2023-05-08 08:42:09
    案情回顧2020年10月下旬,湖南省長沙市芙蓉區天心華庭小區第一屆業主委員會成立。2020年11月8日-11日,小區的三位業主委員會成員先后提議因
     

    案情回顧

    2020年10月下旬,湖南省長沙市芙蓉區天心華庭小區第一屆業主委員會成立。
     
    2020年11月8日-11日,小區的三位業主委員會成員先后提議因小區安全問題建議召開業主大會,選聘新的物業公司。
     
    2020年12月1日,業委會在小區各樓棟電梯間張貼發布了《信息提示》,表示需重新確定新的物業服務公司,除原物業服務公司外,還需邀請其他公司參與。
     
    2020年12月1日,小區業委會召開業委會第2次會議,討論擬定選聘物業服務公司方案,會議決定采用協議方式選聘物業服務公司,協議方式為向社會邀請物業服務公司,業委會擇優選擇三家物業服務公司后交由業主大會,由業主投票選舉一家為小區物業服務公司。
     
    2020年12月5日,業委員第3次會議,確定入圍三家物業公司。
     
    2020年12月6日,業委會發布召開業主大會公告,隨后進行了業主投票,經統計同意某物業公司及其物業服務合同得票最高。
     
    隨后部分業主以“剝奪業主表決權”“招標程序違法”為由向人民法院提起訴訟。
     
     

    法院判決

    該案一審判決后,業主委員會上訴至湖南省長沙市中級人民法院,2021年11月25日長沙市中級人民法院做出(2021)湘01民終7587號《民事判決書》,認為:根據《民法典》第二百七十八條規定,選聘解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定。也即由業主大會表決決定是否選聘和解聘物業服務企業。
     
    從本案情況來看,華庭小區業委會召開業委會會議,決定采用協議方式選聘物業服務公司,協議方式為向社會邀請物業服務公司,業委會擇優選擇三家物業服務公司后交由業主大會,由業主投票選舉一家為小區物業服務公司。
     
    涉案小區此次選聘和解聘物業服務企業啟動程序并非由業主大會表決決定,而是由業委會直接決定啟動,違反了上述法律的規定,系啟動程序不合法。
     
    因啟動程序不合法,按此程序確定選聘和解聘物業服務企業的決定,屬于無效民事法律行為,應予撤銷。
    圖片
     
     

    普法時間

     
    Q1:住宅小區內哪些事項屬于重大事項?
    根據《民法典》第二百七十八條規定,下列事項由業主共同決定:
     
    (一)制定和修改業主大會議事規則;
    (二)制定和修改管理規約;
    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
    (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
    (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
    (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
    (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
     
    業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
     
     
    Q2:如何認定“業主”身份?
    答:《物業管理條例》第六條:房屋的所有權人為業主。
     
     
    住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條規定:“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節(《民法典》物權編)規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主?;诜课葙I賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。”

    案情回顧

    2020年10月下旬,湖南省長沙市芙蓉區天心華庭小區第一屆業主委員會成立。
     
    2020年11月8日-11日,小區的三位業主委員會成員先后提議因小區安全問題建議召開業主大會,選聘新的物業公司。
     
    2020年12月1日,業委會在小區各樓棟電梯間張貼發布了《信息提示》,表示需重新確定新的物業服務公司,除原物業服務公司外,還需邀請其他公司參與。
     
    2020年12月1日,小區業委會召開業委會第2次會議,討論擬定選聘物業服務公司方案,會議決定采用協議方式選聘物業服務公司,協議方式為向社會邀請物業服務公司,業委會擇優選擇三家物業服務公司后交由業主大會,由業主投票選舉一家為小區物業服務公司。
     
    2020年12月5日,業委員第3次會議,確定入圍三家物業公司。
     
    2020年12月6日,業委會發布召開業主大會公告,隨后進行了業主投票,經統計同意某物業公司及其物業服務合同得票最高。
     
    隨后部分業主以“剝奪業主表決權”“招標程序違法”為由向人民法院提起訴訟。
     
     

    法院判決

    該案一審判決后,業主委員會上訴至湖南省長沙市中級人民法院,2021年11月25日長沙市中級人民法院做出(2021)湘01民終7587號《民事判決書》,認為:根據《民法典》第二百七十八條規定,選聘解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定。也即由業主大會表決決定是否選聘和解聘物業服務企業。
     
    從本案情況來看,華庭小區業委會召開業委會會議,決定采用協議方式選聘物業服務公司,協議方式為向社會邀請物業服務公司,業委會擇優選擇三家物業服務公司后交由業主大會,由業主投票選舉一家為小區物業服務公司。
     
    涉案小區此次選聘和解聘物業服務企業啟動程序并非由業主大會表決決定,而是由業委會直接決定啟動,違反了上述法律的規定,系啟動程序不合法。
     
    因啟動程序不合法,按此程序確定選聘和解聘物業服務企業的決定,屬于無效民事法律行為,應予撤銷。
    圖片
     
     

    普法時間

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    Q1:住宅小區內哪些事項屬于重大事項?
    根據《民法典》第二百七十八條規定,下列事項由業主共同決定:
     
    (一)制定和修改業主大會議事規則;
    (二)制定和修改管理規約;
    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
    (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
    (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
    (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
    (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
     
    業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
     
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    Q2:如何認定“業主”身份?
    答:《物業管理條例》第六條:房屋的所有權人為業主。
     
     
    住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條規定:“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節(《民法典》物權編)規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主?;诜课葙I賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。”
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